美国高档房屋销量激增,华人房奴慌了乐白家手

摘要: 根据目前普遍的分析数据来看,房价未来会出现整体走低,一些媒体甚至用了“全美各州房价都将大跌”这样的标题。美国中文网为此采访了数位资深会计师和资深地产经纪,来分析税改到底可能对房价产生什么影响。 ... ... ...#swf_zvj,#swf_zvj_wrapper{margin:0 auto;}上周六,参议院连夜表决,终于在凌晨敲定并通过了参院版本的税改议案。但这个版本,与此前众院通过的版本还有诸多分歧。接下来的事,就是参众两院商讨解决两个版本之间的分歧,以期在今年结束前拿出最终方案,给川普签字了。在税改众多子项目中,华人最关心的除了税后到手的工资,还有就是房价了。参众两院的税改方案,其中多项涉及房屋买卖中的税率问题,这也势必给全美带来新的房价走向。根据目前普遍的分析数据来看,房价未来会出现整体走低,一些媒体甚至用了“全美各州房价都将大跌”这样的标题。美国中文网为此采访了数位资深会计师和资深地产经纪,来分析税改到底可能对房价产生什么影响。税改中影响房地产业主要分为三点:第一点:房贷利息抵扣变少我们谈全美房价走势,不得不先将全美整体做一个划分。这里面有一个关键数字:50万美元。根据全国低收入住房联盟对2012-2015年全美房屋售价的统计,可以看出50万这个门槛在全美各州房市中的重要性:华盛顿特区居榜首,有27%的房贷超过50万;第二名夏威夷州;第三名加州;第四名纽约州;第五名康州;第六名维州;第七名新泽西;第八名马里兰州;第九名麻州;第十名华盛顿州。根据现行法律,贷款100万美元之内的利息可以抵税。但在已经通过的众院版税改里,把100万美元额度降为50万美元,这对许多买房华人来说无疑是个坏消息;而在参院版税改里,100万美元额度保留了。然而,两个版本会如何合并协调,目前还是个问号。对于买家来说,买房后的起初几年,每月支付的贷款中利息占多数,尤其对于贷款较多的高房价地区民众来说,报税时能抵税的金额相当可观。但一旦改为50万以上贷款利息就不能算作申报扣税的话,高房价地区的民众就会降低购买意愿,这也会造成市场上很多原先工薪阶层试图购买的房产变得无人问津,从而影响市场。根据上面的图我们也能看到,排名前十的几个州,如果门槛真降为50万,按照3%的贷款利率,如果一对夫妻房贷60万,前50万贷款每年缴付的15000元利息可以扣抵,后面的10万大约合3000元不能扣抵,这会让许多购房者无法抵消成本,会对市场造成波动。穆迪首席经济学家Mark Zandi表示,在美国的高房价地区,税改将最初让房价下降10%,在全美普遍下降3%-5%。第二点:自住房出售免税门槛变苛刻原来拥有5年以上并自住2年即可享受房子售出增值头25万美元(个人,家庭则是50万美元)的免税,税改后改为拥有8年以上自住5年才可免税。这一部分很好理解,对于在投资热门地区,不少人手中握有多套房产,靠买卖房子盈利。但是税改后卖房中获得的增值免税的条件更为苛刻,投资者手握一个房子的周期大大增加,这对于投资来说必然不是好消息。 全国房地产经纪商协会(National Association of Realtors)指出,新税制将使得租住房屋比购买房屋划算,从而降低人们购屋的意愿,并且使房屋贬值。第三点:房产税抵税额在投票前一天的参院税改法案里,所有州和地税抵扣(State and Local Tax Deductions,简称SALT)都被取消了。目前全美国约30%、也就是4400万纳税人都在享受这个抵扣,对于收入超过10万的人来说,失去SALT抵扣是一笔大损失。不过投票前最后一天,在缅因州参议员Susan Collins的努力下,保住了分项抵扣里州和地方房产税最高10000美元的抵税额,与众院版本保持一致。如果你的房产税在SALT里面占较大部分的话,这算是一个利好消息。以上三点看起来对房产市场影响颇深,民众此时应该如何应对?我们来看看专家怎么说。问题01房价大跌?经纪人有话说地产经纪人张惠纹:现在市场预估普遍采用了穆迪分析家的分析,这是由于房贷利息的免税上限降低到50万,高税收的纽约州的州税和地方税减免被取消等因素。对于收入较高拥有房产的居民来说,虽然税率降低,但是报税表上的减免额度也随之降低,所以会对房市产生影响。但是以目前市场的反应来看,针对纽约市虽然买家的购房意愿会因为税改有所改变,但是大家如果不买房,而选择租房这就对税务上一点减免都没有。在高房价地区购买房屋要长远考虑,除了房屋短线市场看跌外也要考虑贷款利率的高低,不同地区的房屋增值等多方面影响。所以以目前来看如果税改依据于现在的版本,拥有房产者确实会在税务上面利空,但是对于多数人来说个人收入因为税改到手的钱会多,这也必然会让大家把钱再次投入到房地产中,因此对于房地产业的影响并不会太大。很多华人喜欢买二家庭及以上的房子用于出租,如果整体看全美热门地区房屋租赁比例,租客占据比例非常高,因此对于华人家庭来说买房做投资出租应该依旧是很好的策略,受税改波动不大。会计师芦茵:现在的房价已经很高了,走了十年大牛市,已经到了一个循环的终点,即使没有税改,根据市场规律,本身也要回调了。税改更会起到一个催化剂的作用。02自住房和出租房 一忧一乐会计师芦茵:对于自住房者的影响有三点。第一以前地税交了多少减去多少,现在改为最多1万的上限。第二贷款利息以前可以最多减到你贷款金额的100万,意思就是说比如你买了一个比较昂贵的房子价值200万,那么这个房子前100万的贷款的利息你可以在税务上减去,但是现在这个数值变成50万,个人认为影响非常大,尤其是华人聚集的地区房价高,这会在税务上损失很多。第三,自住房的出售从满5住2变为满8住5,免税的门槛提高。以前大家买房会主要考虑在税务上的减免,那么现在这些减免的优惠都取消或者减少了,对于房价高,地税高,州税高的地区例如加州纽约冲击很大。对于华人喜爱的买房出租做房东来说,却是一个利好的消息。自住房折旧从27.5年减到25年,商业店铺从39年减到25年,折旧的总时间变少,那么每年能够减税的额度就增加了,这是第一点。同时税改对于出租房地税以及贷款利息是没有上限的,依旧是交了多少钱减去多少,税务上的优惠依旧保持。会计师侯晨:根据现行法律,自住房的贷款利息是可以进行税务抵扣的,新税改如果取消这项抵扣,正在犹豫该购买还是租房的人,可能就会选择租房而不是买房,因为买房的优惠没有了。地产经纪人张惠纹:买还是租,还是要出于长期考量。租房没有安定性,买房除了财务上的好处,还有房产的升值性。所以短期来说可能更多人会对买房持观望态度,但长期来讲,我们还不知道房价会如何变化,即使税改后一年多交两三千的税,对于长期利益来说,可能并不会构成太大影响。会计师侯晨:而且,税改主要是为了刺激经济,经济如果好转,民众生活水平也会提高,可支配收入也会提高,长期来说,房价可能还是会回到原来水平。03华埠房产与学区房的走势会计师刘梅:在中国城内的co-Op的影响不是很大,因为一般这样的地产本身地税低,房屋贷款也不超过50万,所以以前和现在分列抵扣的时候都太会用到地税,所以根据新的税改标准抵税额增加,对于这部分房产者来说也许会在税务上获得更大优惠。同样对于买house的家庭,因为以前用分项抵税现在变为基本抵扣,再加上地税上的限制,对于这部分房屋所有者来说在税务上损失很大。学区房在全美普遍价格偏高,地税也高所以会有影响。但是我们华人很注重教育,即便是税务上有损失,但是学区房依旧是热门,我个人认为很多家庭可能会重新考虑是租还是购买学区房。04全美哪些州地产业会因税改而利好?会计师沈泽宪:税改的目的是带动制造业的回流。全美中部地区整体地价以及地税都较低,制造业回流就会刺激中部地区的就业以及房地产市场,很多生活在东部西部的高地价区的人看到中部的就业和房地产的优势,也会选择去中部。因此会对那里房市有所推动。05选新泽西还是纽约?会计师侯晨:对于新泽西和纽约的通勤者来说,如果以前你徘徊不定在哪里购房,去除其他个人因素,现在纽约的吸引力会相对降低。因为纽约的高州税将不能作为税表上的抵扣税,所以选择相对州税较低的新泽西州,可能会成为买房者的考量。而对于多数房地产投资的个人和机构来说,大家在投资时多数会以公司形式来进行管理,根据税改税率的大幅降低,都会带来税表上少交税的实惠。虽然税改大框架已定,但参众两院依旧在讨论并寻求达成统一的税改方案,最终拿出一份法案呈交给川普,如果一切顺利,川普将于今年年底正式签署该法案,我们也拭目以待这项结果。在今天约一个小时的《你问我答 美国税改方案对房产投资的影响》直播中,美国中文网的网友们在直播前和直播过程中提出了各种问题,比如:· 今年年底过户的房子会受税改影响吗?· 房屋租金收入有多少会纳入屋主的总收入?· 税改会影响房子交易量和使房价下降吗?· 如果地税不能抵税,长岛100万左右的优秀学区房价会下跌吗?· 税改对哪些城市或州的房市影响最大?· 税改对纽约小企业每个季度的营业税有什么具体影响?· 税改对投资店面有影响吗?......这些问题,都得到了专家们在现场的详细解答。税改还未定案,美国中文网也会继续关注税改对房产、个人/家庭收入、学贷学费等备受华人关注方面的影响。如果您还有任何疑问,欢迎您扫码入群参与讨论,我们也会把您的问题反馈给专家。如果您在美国境内扫码进群如果您在美国境外扫码进群美国中文网采访到的各位嘉宾,也欢迎各位网友联系他们,进行咨询。芦茵CPA会计事务所CEO电话:718-321-3199侯晨凯晨会计事务所CEO张惠纹纽约玉石不动产负责人沈泽宪注册会计师电话:718-961-1082刘梅注册会计师电话:718-461-0778

砍!砍!砍!美国历史上下手最恨的税改草案终于出炉!特朗普税这是今年给所有美国人的圣诞大礼!要平均给每个美国家庭每年省税1182美元!美国当地时间11月2日,美国众议院共和党人公布了429页名为“减税与就业法案”(Tax Cuts and Jobs Act)的税法改革方案,无疑是美国历史上改革力度最大的税改方案,美国上下也炸开了锅!税改名称:“减税与就业法案”(Tax Cuts and Jobs Act)预计实施时间:2017年圣诞节前(其中房屋贷款利率税收减免改革,已经在11月2日开始实施,详情见后文)目前进展:已经进入最后阶段,待参议院和众议院听起来真的是一个不错的大礼包,里面藏着的礼物是大家喜欢的吗?一起看了才知道!新鲜出炉:美国最新税改方案细则华人们最关心的、直接影响我们钱包的税改方案,到底有哪些变动呢?1、税率等级:变简了!税改前:个人所得税率从七级:一共是10%,15%, 25%, 28%, 33%, 35% 以及最高的39.6%.税改后:个人所得税也简化成3个等级:12%、25%、35%。富裕阶层的39.6%税率将保持不变。2、个人免税额(Personal Exemption):取消了!税改前:每一个纳税人都拥有$4050的额度,纳税人的妻子、家庭成员也拥有相同配额。税改后:取消纳税人的$4050的个人免税额的减免额度。举个栗子:4口之家,夫妻共同工作,有两个孩子的。取消个人税务豁免(Personal exemption),每人4050美元,4口之家就是16200美元;这样一来除了多出来这部分(162000美元)需要多交税,不但税务负担增加,也很可能因此升级到下一个高税率级别。3、标准扣除额(Standard Deduction):双倍了!税改前:单身人士的标准扣除额$6,350,夫妻所得报税的标准扣除额从$12,700税改后:单身人士的标准扣除额是$12,000,夫妻所得报税的标准扣除额是$24,000税改后,这些群体将完全不用交税:年收入$12000以下的单身年收入$24000以下家庭【税改前/现行】个人所得税应税额计算公式:应税收入taxable income =调整后毛收入adjusted gross income—扣除额deduction —个人免税额 personal exemption【税改后】个人所得税应税额计算公式:应税收入taxable income =调整后毛收入adjusted gross income—扣除额deduction(变成之前2倍)(美国税务知识科普:每个报税人都有基本免税收入,超过这个额度才开始征税。在美国有2类免税收入①标准扣除额 ②递减扣除额:适用于高收入人群。报税这选择其一,据国税局统计,美国2/3的人使用第一种方式。)4、单身居民个人所得税税率:大部分降了!单身收入变动表:0 — 9525美元 :税率10%将上升到12%9525 — 38700美元:税率15%下降到12%38700—45000美元:税率 25%下降到12%45000—93700美元:税率维持25%不变93700—195450美元:税率28%下降到25%195450—200000美元:税率33%下降到25%200000—500000美元:税率33%上升到35%>500000美元以上:税率39.6%下降到35%5、夫妻共同报税个人所得税税率:大部分降了!夫妻合报变动表:0—19050美元:税率10%上升到12%19050—77400美元:税率15%下降到12%77400—90000美元:税率25%下降到12%90000—156150美元:税率维持25%不变156150—237950美元:税率28%下降到25%237950—260000美元:税率33%下降到25%260000—100000美元:税率33%上升到35%大于1000000美元以上:税率维持39.6%不变税改后:各类型家庭减税情况年收入3万、单身报税、无孩:减税$188年收入4万8、家庭报税、无孩子:减税¥19年收入5万2千、单身报税、2孩:减税$895年收入8万5千、家庭报税、2孩子:减税$1072年收入16万5千、家庭报税、2孩子:减税$1373年收入32万5千、家庭报税、2孩子:减税$6410年收入200万、家庭报税、2孩子:减税$35118年收入100万、家庭报税、2孩子:减税$59130(个人和公司合并报税20万)6、儿童税收抵免额:涨了!税改前:17岁以下儿童的税收抵免$1,000税改后:17岁以下儿童的税收抵免$1,600,提议将提供每个家庭$300的税收优惠。7、房屋贷款利率税收减免额度:降了!税改前:原先只要带息贷款在100万美金以下的个人,都能享受税收减免。税改后:把享受贷款税收额度上限降为50万美元。(注意:是指贷款超过50万美金,不是房价50万,并且只针对新贷款,不是针对已有贷款,加州11月2日开始实行)8、州税/地方税税收减免:取消了!税改前:州税/地方税税收减免税改后:取消州税/地方税税收减免9、缩减税收抵免项目:取消大部分!税改前:税收抵免项目繁多。税改后:取消了对医疗开支、领养费用、学生贷款利息等税收扣除项目。只保留房屋贷款税收抵免,和慈善馈赠税税收抵免。10、替代性最低税ATM:取消!税改前:为避免过度避税,允许的抵扣很少,禁止个人免税额和州税减免同行。税改后:取消替代性最低税替代性最低税(Alternative Minimum Tax, AMT),AMT是透过对设定这些福利的限制,适用于具有高收入的纳税人,这项举措将会影响到近500万美国人!11、遗产税:取消!税改前:财产超过549万美元的个人和1100万美元的夫妻将被征收40%的遗产税。在新的税改方案下,财产分别在1098万美元和2200万美元以下的个人和夫妻不需缴纳遗产税。税改后:预计2024年会完全废止,预计特朗普家族终将保住百亿美元的家产。12、美国企业税收:大幅下降!税改前:企业税率目前是35%税改后:永久削减公司税,大降至20%13、海外企业税收:大幅增加!税改前:美国企业在海外盈收转入美国时,必须缴纳35%的税。税改后:对美国企业海外获利,最低征税10%,并将企业获利回流美国现金等价物的税率设定为12%,并将非流动性投资的税率设置为5%。组织阻止企业就业、总部、研发流向海外。力度最大的税改方案,是你想要的吗?税改方案出炉后,必定是有人欢喜有人忧,来看看华人朋友们未来的钱袋走向吧!1、谁收益大?低收入群体免缴税年收入在1.2万美元以下的低薪个人,以及年收入在2.4万美元以下的低薪家庭(夫妻二人),不用再缴纳个人所得税。对于这一收入等级的群体和家庭来说无疑的一大喜讯。年收入10万以下普通中产阶级举例:旧金山家庭收入中位数$88,518(2015年,Department of Numbers数据)税改前:属于第三等纳税等级,需要交纳25%的税。去除夫妻报税标准扣除额夫妻报税标准扣除额$12,700,再减去两个人共$8100的个人减免,实际交纳$10854的税。税改后:属于第三等纳税等级,需要交纳12%的税,去除夫妻报税标准扣除额$24,000,需要交纳7742.16的税。所以对于这一群体来说新提案在旧的基础上减了2000多刀。低龄儿童家庭对于有孩子的家庭,美国的税收政策一向都给予优惠,税改后,力度将更大。未来17岁以下孩子的家庭,税收减免从$1000提升到$1600,再加上额外300刀的税收优惠。也是一笔不小的数目。年薪在$480,050-$1,000,000的超高收入家庭夫妻联合报税本身就可以为家里减免不少税,再看看位居仰望级别,仅次于大富豪的超高收入家庭,一年可以少交的4.6%的税(39.6%-35%),报税省下的钱都能买一部豪车了!对大部分华人公司影响很大这项政策影响的不仅仅是美国谷歌苹果这样的大公司,还包括所有的小公司。而华人来美国很多都是自己创业,例如中餐馆、律师楼、牙科诊所、会计所等等。之前,因为企业税很高,大部分华人老板,会选择先不支付公司税,而是分别由公司的负责人(老板或合伙人)通过个人税的方式承担。而现在税改之后,企业税仅为20%,很多公司会直接选择通过公司来报税了,因为这样更划算。同时,对于小的华人创业公司来说,原本他们没有能力把公司搬到海外,高额的企业税给他们的运营造成了很大的压力,如今企业税猛降,他们终于有了喘息的机会,能够赢得更大的生存空间。有媒体预测,税改方案若实施,将在未来十年为美国公司、小商业主及个人减税6万亿(兆)元!最大赢家还是大大富豪们特朗普虽承诺任何改革将集中在中产阶级、主要为中产阶级减负,但实际上富人得利最大。获益最多的是占全美家庭总收入20%的富人,年收入48万美元以上的家庭。目前最高的个人所得税级保持39.6%不变,但是遗产税可能会被永久性废除。另外,替代最低税(AMT)将被取消,据说特朗普竞选总统民众要求他交出税表。当上总统后公开税表,结果他去年才缴了25%的税,而这个25%里面的23%就是替代性最低税,要不是因为有替代性最低税的存在,特朗普可能会交的更少。所以这应该是特朗普最讨厌的一项吧,取消替代性最低税也是意料之中。从多个条款来看,富人家庭都是最大受益者。2、谁吃亏?高房价地区的买房族原本房贷利息抵税政策受惠最大的群体是购买大房子(房价贵),交纳很高房贷利息的的高收入家庭。华人就是这一群体的重要组成部分,在美华人主要聚集在旧金山湾区、洛杉矶、纽约等城市,多数地方买个小房子都是上百或几百万刀,税改方案规定,贷款超过50万刀不能享受税收减免,这对于高收入贷款买房的的华人家庭来说是一大重创!比如:年收入 50,000美金税改前:每年交纳的房屋贷款利息是5,000美元,那么国家只收你45,000美元的收入所得税税改后:如果贷款超过50万刀,那么房贷利息将不能作为收入所得税的抵扣部分。全美购房贷款超过50万美元地理分布图大于50万美元的房屋抵押贷款主要集中在加州,纽约州,弗吉尼亚州,新泽西州,德克萨斯州,伊利诺伊州,马里兰州,华盛顿和佛罗里达州。从图中可以看出 ,华人聚居的北加湾区,南加的洛杉矶,纽约这一比例都在百分之20以上。而加州就占全国的45.7%,这其中华人的贡献不小。房贷利息抵税对加州影响图:颜色越深影响越大不过相对加州来说,最心酸的应该是纽约。大州中,“房价高,税也高”的是纽约州;“房税高,但房价不高”的是德州;“房价高,但房税不高”的是加州。所以,纽约最吃亏。总的来说美国大城市的房虫要哭晕!高薪单身人士&湾区双码农个人和夫妻所得税乍一看几乎都比之前的低或者持平,但是有一栏却格外的刺眼。在税改计划中个人收入$200,000-$424.950和夫妻收入$260,000-$424,950这两个区间所得税率不仅没有降低,反而升高了。说来心塞,湾区的双码农家庭基本都逃不出这个圈了,有华人朋友吐槽,原以为税改后每年报税时不会那么心塞,看来以后是要滴血了。再加上房贷利息抵税让这样的家庭房贷压力更大了,贷款抵税额度降到50万后,还款压力明显变大,为了能供的起房贷,他们可能会选择买小一点的房子。5人以上的大家庭新税改将取消$4,050中个人免税额,对于人口数大于5的家庭来说,是一笔很大的损失,尤其是中低收入家庭,收入区间减少的个人所得税3%税率,比不上个人免税额的减免,对于这样的家庭并不会减税,而是增税。

纽约4月20日 - 数据显示,房屋短缺、经济表现强劲且需求活跃等因素,推动美国主要城市的许多房屋价格突破100万美元大关。这抵消了购房者的担心,他们认为特朗普税法改革之后,购买高档房相关的抵税福利将降低。

也许尚不至于崩盘,但是美国楼市增速明显放缓,房市转折点隐现。更令人担忧的是,美国最火城市的房价不仅也出现了涨势动能不足,甚至放缓速度高于全美,或是索性已出现下跌迹象。库存上升销售下降 西雅图半年跌11%美国西岸大城市西雅图曾因人口快速增长与在售房屋供应有限,其房价到今年5月为止连续19个月领先全美。然而,这一趋势在此后便出现了反转。西北综合房产服务最新公布的一份报告显示,金县(西雅图所在的华盛顿州的一个县)11月份独栋房屋价格中位数从春季的72.6万美元跌至64.4万美元,而公寓房屋价格较春季下跌了6.1万美元。据《西雅图时报》房地产记者Mike Rosenberg表示,这一下跌速度比全美任何地方都快。这一跌幅也意味着,从今年5月到11月的六个月里,金县房屋价格跌幅达到11.3%。上一次这么大幅度的下降,还要追溯到2008年金融危机时美国房地产泡沫破裂,房价下跌14%。若是与一年前相比,金县的房价同比上涨了2.1%,这是四年来最小的年涨幅。要知道在几年前,金县房价的平均同比增长率超过10%。伴随着西雅图房价增速大幅放缓(甚至陷入负增长)的现象是,该地区房屋库存大幅上升、销售量大幅下降。金县的活跃房屋库存较一年前同比增长了135%。分房屋种类来看,独栋房屋的数量翻了一番,从2017年的1879户增加到4020户;公寓的数量增加了两倍多,从12个月前的355户跃升至10月的1221户。这一趋势主要因为市场上房屋的待售时间增长,而不是有更多的房屋上市。销售量相比12个月前下降了19%,这是购房人数连续第二个季度出现减少。联邦税改拖累 纽约地铁区带头“沦陷”除了西雅图,另一美国大城市纽约的房价虽然还未现负增长,但其增速已经开始大幅放缓,放缓程度甚至高于全美:纽约市及其周边的12个县的房屋价格在第三季度仅增长了4%,而同时段内,全美房屋价格同比上涨4.8%。其中,据彭博社调查发现,纽约地铁区的房价增速放缓程度尤其之大。分析认为,纽约房价增速大幅放缓与联邦税改有很大的关联。去年底联邦税改政策出台以后,新税改把纽约州房产抵扣额限制在1万美元;另外只有首次贷款75万美元以下的房贷利息可以抵扣——这令纽约州房市的表现逊于全美。此外,10个美国住宅房产税负担最重的县中,有9个位于纽约州、新泽西州和康涅狄格州。全美房价持续低迷全美来看,住宅价格增速也普遍放缓。美国标普凯斯-席勒房价指数的最新数据显示,9月美国全国房价较去年同期同比上涨5.5%,为连续第六个月增速放缓,涨幅创2017年1月以来新低,显示整体房地产市场表现疲软。分析认为,美国房价增速放缓的背后是受三大基本面因素驱动影响:第一,抵押贷款利率上升(自2017年来上升了100个基点)令购房能力承压;第二,房屋价格增速超过了房租和薪资增速;第三,2017年美国税法的变化导致持有房屋所有权相对于租房在税务上获得的利益更少。高盛也在近期报告中指出,美国楼市2012年之后价格飙升的状况已经结束了,今年下半年进入了低增速地带,而这将是接下来的新常态,但鉴于当前楼市库存并不高,崩盘风险还无需担忧。

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资料图片:2014年10月,美国弗吉尼亚州Vienna, 图为一栋新屋的销售广告。REUTERS/Larry Downing

realtor.com的房屋成交数据显示,在美国东海岸和西海岸的30个郡,售价在75万美元及以上房屋的销售量过去三年每年都以两位数的速度增长。

数据显示,由于售价在50万美元以及以下的房屋数量较少,且低端楼市的规模更大拉低了整体销售,过去两年售价在75万美元以下房屋的销量一直在下滑。

特朗普新税法影响的只是售价75万美元以上的房屋,但楼市整体销量却在下跌,这暗示新税法并不是销量下跌的主要原因。

新税法规定,购房抵押负债的最高抵扣额为75万美元,每年房产税为1万美元。这预计会影响房屋销售,因为缴税时能享受贷款利息和房产抵税的人数减少。

去年12月,30个郡包括售价在百万美元的房屋在内的整体销售量较上年同期下滑8.5%,1月则同比下滑7.0%。

但实际上,售价超过75万美元的房屋数量在12月和1月见增,不过同比增幅均放缓至个位数,分别为7.9%和4.8%。

在1月份4,268宗超过100万美元的销售中,有10个郡占到了其中的四分之三,而在旧金山San Mateo、加州Santa Clara以及纽约曼哈顿售出的房屋,半数以上的价格都超过100万美元。

“我们的数据显示,去年底至今年初,在这些高端市场中,有足够的需求动能以及库存来推动75万美元以上房屋的销售增长,”realtor.com经济研究主管Javier Vivas告诉。

美国高端及低端住房销售情况动图:tmsnrt.rs/2HzBLGU

Ameriprise Financial Services驻密歇根州特洛伊市的资深经济学家Russell Price称,股市繁荣以及较高的房地产价值帮助刺激了对高端住房的需求。

“那些能够负担得起100万美元以上房产的人,过去几年都享受到了资产价格升值带来的净资产收益,”Price称。

“这与多数美国工薪阶层的情况相比有很大区别,后者视消费力和购房力为衡量薪资增长的唯一指标。”

realtor.com统计的这30个郡的房屋成交率为98%,与那些不够全面但较为即时的采样数据不同,后者通常用来衡量房地产市场活动情况。这30个郡的销售案数量占美国所有房屋销售案的10%,占100万美元以上房屋销售案的60%,但这30个郡仅为美国郡总数的1%。

康涅狄格州斯坦福德的William Pitt-Julia B. Fee Sotheby's International Realty总裁兼执行长Paul Breunich表示,新税法在12月让购房人停下脚步,并引发了广泛的讨论。

“肯定有一些影响,但消费者信心和经济状况压过了税收成本的影响,”Breunich表示。

12月和1月这30个郡的整体销量下降,导致房地产经纪商怨声载道,称税改已带来了冲击。

据全美不动产协会,这30个郡销量下降与同期全国房屋销售下降的情况同步,而2月份销量出现了反弹。

realtor.com在这30个郡的初步数据显示,2月整体仍呈现下滑,不过下降速度放慢。但该月的高端房产销售也上升,凸显出低价房产供应吃紧,但高价房屋需求却强劲。

这种差异是因为在这30个郡中,房价低于75万美元的房屋销量加速下滑,而且这一类房产的规模正在萎缩。2014年时,75万美元以下房屋的供应规模几乎是这个价位以上的房屋的三倍;但到了去年,它的规模就只剩下高端房产的两倍不到,而高档屋的销售还在增长当中。

**税法暂时退居次要**

Vivas说,供需失衡情况在高档房产市场没那么严重,这个板块的整体买家基础还是挺大的。

“很多原本考虑买百万美元房子的人,可能已经不得不重新评估,”Vivas说。“对许多人来说,比起新税法,今年买房的决定更多是操之于找到理想房子,更甚于新税法。”

多数买家认为,100万美元的价位是一个“甜蜜点”,因为如果头期款是20万美元,最高还有75万美元的房贷抵税可以获得一笔赋税减免。

“大多数买家是这样看待,”纽约房地产公司Town & Country Real Estate的执行长Judi Desiderio说。

即使在同一个地区,销售情况也不一样。曼哈顿1月销售同比跌幅最大,但附近长岛的纳苏郡却创下同比最大增幅。两者幅度皆为27%,只是一个下滑、另一个增长。

全美不动产协会1月预估,受税改影响,今年新泽西住房价格可能下跌6.2%,纽约下滑4.8%,为跌幅最大的州。

根据Urban-Brookings Tax Policy Center,纽约州2014年平均每名纳税人的州税与地方税抵扣额为2.1万美元,居各州之冠,康乃狄格州与新泽西州紧追在后。

但高档住房销售依然火热,而且目前呈现卖方市场。Vivas已表示,这种僧多粥少的情况前所未见。

realtor.com网站表示,3月全美住房数据抽样调查显示,标价中值同比增长8%,超越2017年高点,可售住房库存同比下降8%。

Vivas引述全美不动产协会数据表示,若这种情况持续下去,今年夏天美国挂牌出售的房屋中,每12笔就有一笔标价超过100万美元,比例远高于2月时的每40栋有一栋。

编译 李春喜/刘秀红/李婷仪/陈宗琦/王洋;审校 龚芳/高琦/蔡美珍/王琛

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